Jonathan Martins, Debbie Spillane
8. joulukuuta 2025
Asumisen ymmärtäminen välttämättömänä infrastruktuurina
Rambollin The Copenhagen Way, -raportin yksi keskeisistä teemoista keskittyi asumiseen ja sen ymmärtämiseen välttämättömänä infrastruktuurina. Tapasimme Jonathan Martinsin, Ramboll Management Consultingin globaalin Building & Cities -toimialan johtajan, saadaksemme tietää, miten asumista voidaan kuvitella uudelleen Euroopan kestävän tulevaisuuden kulmakivenä.
Talo on paljon enemmän kuin omaisuuserä. Se on koti, jossa jokapäiväinen elämä kehittyy, identiteetti muotoutuu ja sosiaalinen vakaus alkaa. Tämä ajatus on keskiössä The Copenhagen Way Forward -raportissa, joka on keskeinen luku Rambollin The Copenhagen Way -raportissa, joka esittää suunnitelman siitä, miten Euroopan kaupungit voivat vahvistaa sietokykyä, asuttavuutta ja pitkän aikavälin arvonluontia. Yksi sen keskeisistä teemoista on asumisen tunnustaminen välttämättömäksi infrastruktuuriksi, ihmisten elämän emotionaaliseksi perustaksi ja monille suurimmaksi yksittäiseksi investoinniksi, jonka he koskaan tekevät. Tämän teeman tutkimiseksi tarkemmin keskustelimme Jonathan Martinsin, Ramboll Management Consultingin globaalin Building & Cities -toimialan johtajan, kanssa, joka oli osa tiimiä, joka muokkasi näkemyksiä, joille The Copenhagen Way rakentui.
1. The Copenhagen Way ehdottaa, että asumista tulisi kohdella välttämättömänä infrastruktuurina. Mitä tämä ajattelutavan muutos muuttaa Euroopan kaupungeille?
Mielestäni asumisen kuvaaminen välttämättömäksi infrastruktuuriksi on erittäin tarkka. Se heijastaa sitä, miten ihmiset jo kokevat sen ja miten useimmat viranomaiset lähestyvät sitä. Joissakin maissa se on jo tunnustettu lainsäädännössä perusoikeudeksi. Tästä syystä niin monet julkiset politiikat keskittyvät turvallisen, riittävän ja laadukkaan asumisen saatavuuteen ja siksi historiallisesti niin paljon julkista interventiota on toteutettu tämän asian eteen.
Kaupunkien ja yhteisöjen kukoistaakseen ne tarvitsevat asumista. Se on välttämätöntä ihmisille elää, työskennellä, osallistua ja tehdä paikasta menestynyt. Ja näemme selkeästi, mitä tapahtuu, kun kaupungit eivät pysty tarjoamaan riittävästi asuntoja, oikeanlaisia ja oikeissa paikoissa. Jossain vaiheessa kasvu yksinkertaisesti pysähtyy. Lontoo on hyvä esimerkki. Taloudellisesti se on menestynyt kaupunki, mutta se ei yhä enemmän pysty tarjoamaan asuntoja ihmisille, jotka pitävät kaupunkia toiminnassa. Tänä vuonna Centre for London -analyysi havaitsi, että asuntojen tarve ja niiden rakentamiskustannukset ovat suuremmat Lontoossa kuin missään muualla maassa, ja kaupungin on rakennettava 88 000 kotia vuodessa 2,2 miljardin punnan vuosikustannuksella[1].
COVID-19-kriisin kaltainen tapahtuma teki tämän näkyvämmäksi. Se toimi kuin stressitesti nähdä, miten kaupungit selviävät, kun ne työnnetään rajojensa äärelle. Yhtäkkiä kaikki olivat kotona, mutta kaupungit tarvitsivat silti opettajia, sairaanhoitajia, poliiseja, supermarkettyöntekijöitä ja jätteenkerääjiä toimiakseen. Olimme yhtäkkiä kaikki erittäin tietoisia välttämättömistä työntekijöistä, jotka varmistavat peruspalvelujen jatkuvuuden. Pariisissa esimerkiksi keskusteltiin siitä, miten asuttaa nämä avaintyöntekijät, kuten opettajat, tarjoamalla etuoikeusmahdollisuus kohtuuhintaisempiin asuntoihin vastauksena siihen, mitä COVID paljasti heidän tärkeydestään[2].
Pohjimmiltaan COVID paljasti jotain, mitä kaupungit usein jättävät huomiotta. Ilman riittävästi hyvää, kohtuuhintaista asumista jopa niiden perustavanlaatuisimmat toiminnot alkavat hajota. Asuminen on perustavanlaatuista ja perusta sekä taloudelliselle menestykselle, sosiaaliselle hyvinvoinnille ja lopulta yhteiskunnalliselle sietokyvylle.
2. Monet ratkaisuista riippuvat "yhteisestä vastuusta" julkisen, yksityisen ja kansalaisyhteiskunnan välillä. Näkökulmastasi, miltä tehokas yhteinen vastuu näyttää käytännössä?
Kun puhumme yhteisestä vastuusta julkisen, yksityisen ja kansalaisyhteiskunnan välillä, todellinen kysymys on, millaisia interventioita tarvitaan tarjonnan lisäämiseksi tai hintojen vakauttamiseksi. Monissa tapauksissa tämä palautuu kahteen päälähestymistapaan (useiden interventioiden ja mekanismien joukossa): toisaalta tarjonnan lisääminen hyödyntämällä aloitteita eri osapuolilta, olivatpa ne sitten julkisia tai yksityisiä; toisaalta sen sääntely politiikkojen ja julkisten interventioiden, kuten vuokrakontrollien, kautta. Molemmat luottavat voimakkaasti julkiseen osallistumiseen, mutta "oikea" lähestymistapa vaihtelee suuresti maiden välillä ja palautuu oikean politiikkayhdistelmän löytämiseen paikallisen kontekstin erityispiirteiden käsittelemiseksi. Näemme, miten lainsäädäntö on keskeisessä roolissa. Vuokrakontrolli esimerkiksi sallittiin vasta äskettiäin joissakin maissa, mikä tarkoittaa, että kaupungit kokeilevat yhä sen toteuttamista. Ja todellisuus on, että lopulta julkinen investointi asuntotarjontaan on väistämätöntä.
Toinen keskeinen seikka on myös kansallisten asuntokantojen koostumus. Maissa kuten Tanska, Norja tai Iso-Britannia erillistalot ja paritalot hallitsevat. Saksassa, Itävallassa, Espanjassa tai Italiassa asunnot ovat paljon yleisempiä, mikä vaatii erilaisia sääntelyvälineitä ja rahoitusmalleja. Tästä syystä Kööpenhaminan lähestymistapa ei koskaan ole sama kuin Madridin tai Firenzen, sillä paikallinen konteksti muokkaa sitä, mikä on mahdollista ja mikä lopulta toimii.
Iso-Britanniassa Thatcherin Right to Buy -aikakauden jälkeen julkinen sosiaaliasuntojen rakentaminen laski asteittain lähes nollaan, jättäen toimituksen lähes kokonaan yksityisille kehittäjille ja ruokkien nykypäivän kohtuuhintaisuuskriisiä[3].
On inspiroivia malleja, vaikka niitä ei voida siirtää kokonaan maasta toiseen. Wien mainitaan usein yhtenä maailman kohtuuhintaisimmista kaupungeista vuosikymmenten julkisesti omistetun ja hallinnoidun asumisen ansiosta. Mutta Wienin toistaminen on epärealistista maissa, joilla on hyvin erilaiset historiat, hallintarakenteet ja maajärjestelmät.
Kaupunkisuunnittelijana näen myös laajemman alueellisen kysymyksen. Viime vuosikymmeninä pääoma, lahjakkuus ja julkiset laitokset ovat keskittyneet suuriin kaupunkeihin, samalla kun laajat Euroopan alueet kokevat väestökatoa. Jotkin alueet Espanjassa ja Italiassa tarjoavat nyt yhden euron koteja yksinkertaisesti houkutellakseen asukkaita. Tämä herättää syvemmän kysymyksen siitä, onko jatkuva kaupunkikeskittyminen toivottavaa tai kestävää.
Lopulta, jos asuminen jätetään kokonaan yksityisille markkinoille, tulokset ovat ali-optimaalisia. Jos se jätetään pelkästään julkiselle sektorille, tulos on myös ali-optimaalinen. Ratkaisu piilee jaetussa vastuussa. Julkisen, yksityisen ja kansalaisyhteiskunnan roolien tasapaino vaihtelee Tukholmasta Madridiin ja Ateenaan, mutta ilman yhteistyötä kaupungit eivät voi toimittaa koteja, joita ihmiset ja taloudet tarvitsevat.
"Joissakin maissa asuminen on jo tunnustettu lainsäädännössä perusoikeudeksi. Tästä syystä niin monet julkiset politiikat keskittyvät turvallisen, riittävän ja laadukkaan asumisen saatavuuteen ja siksi historiallisesti niin paljon julkista interventiota on toteutettu tämän asian eteen."
3. Kohtuuhintaisuus laajenee pienituloisten lisäksi myös keskiluokkaan. Miten kaupungit voivat suunnitella asuntojärjestelmänsä uudelleen siten, että ne vastaavat tätä laajempaa tarvetta ilman, että syntyy uutta eriarvoisuutta?
Kohtuuhintaisuus ei ole enää vain pienituloisten ongelma. Se vaikuttaa yhä enemmän myös keskituloisiin kotitalouksiin, ja kohtuuhintaisuuskriisi vaikuttaa eniten nuoriin ja perheisiin.
Aloitetaan siis ajattelemalla nuoria. Opiskelijat ja nuoret ammattilaiset ovat joutuneet maksamaan hintojaan pois monista kaupungeista. Kööpenhamina on hyvä esimerkki, jossa jopa kohtuuhintaisen huoneen löytäminen yhteisestä asunnosta on muuttunut äärimmäisen vaikeaksi. Nuorilla on kuitenkin elintärkeä rooli kaupunkien elämässä. He tuovat mukanaan muun muassa luovuutta, energiaa ja kulttuuridynamiikkaa, jotka ovat monia niistä ominaisuuksista, jotka tekevät kaupungeista elinvoimaisia ja houkuttelevia.
Toisessa ääripäässä ovat perheet. Kun siirrytään yhden makuuhuoneen asunnon tarpeesta kahden tai kolmen makuuhuoneen asuntoon, monille kohtuuhintaisuuden esteestä tulee lähes ylitsepääsemätön. Monilla perheillä ei yksinkertaisesti ole varaa pysyä paikkakunnalla, jossa he työskentelevät ja asuvat, elleivät he muuta kauas lähiöihin.
Laajemmasta eurooppalaisesta näkökulmasta katsottuna ongelman laajuutta on mahdotonta jättää huomiotta. Katselin viimeisintä Eurocities Monitor -julkaisua vuodelta 2025, ja yksi luku pisti silmään: Pormestareista 39 prosenttia ilmoittaa, että heidän kaupunkinsa asumiskustannukset ovat liian korkeat. Tämä ei rajoitu ainoastaan pääkaupunkeihin, vaan myös keskisuuret ja pienet kaupungit raportoivat samasta suuntauksesta. Vain 14 prosenttia pormestareista ilmoitti, että asumisen kohtuuhintaisuus ei ole ongelma, mikä tarkoittaa, että 86 prosenttia pitää sitä vakavana nykyisenä tai tulevana haasteena.
On selvää, että kohtuuhintaisuus vaikuttaa moniin Euroopan kaupunkeihin ja että hallitusten on puututtava siihen perusteellisesti. EU on ensimmäistä kertaa nimittänyt asuntokomissaari Dan Jørgensenin, mikä on merkki muutoksesta. Eurooppa myöntää, etteivät jäsenvaltiot voi ratkaista tätä haastetta yksin. Se edellyttää koordinoitua, pitkän aikavälin poliittista sitoutumista kaikilla tasoilla.
4. Rahoitusta pidetään usein suurimpana esteenä. Mitkä uudet investointimallit tai rahoitusvälineet ovat mielestänne kaikkein mullistavimpia kohtuuhintaisen ja vähähiilisen asumisen lisäämiseksi?
Rahoitus on suuri haaste, erityisesti aikana, jolloin monet julkiset organisaatiot kaikkialla Euroopassa toimivat hyvin tiukoilla budjeteilla.
Yksi myönteinen ja mielenkiintoinen kehityssuuntaus on se, että yksityiset sijoittajat, erityisesti institutionaaliset sijoittajat, pitävät kohtuuhintaista asuntotuotantoa yhä enemmän omaisuusluokkana, joka voi tuottaa vakaita ja pitkän aikavälin tuottoja. Tämä merkitsee muutosta äänensävyssä. Sosiaalinen asuntotuotanto on perinteisesti kuulunut tiukasti julkiselle sektorille, jolla on ollut hyvin erilaiset aikataulut, odotukset ja investointilogiikka. Se, että yksityiset ja julkiset intressit alkavat lähentyä toisiaan, on merkittävää ja mahdollisesti lupaavaa, vaikka meidän on vielä nähtävä, kuinka paljon tämä voi realistisesti edistää asuntopulan ratkaisemista.
Julkiset rahoitusvälineet ovat edelleen olennaisen tärkeitä erityisesti kansallisella ja paikallisella tasolla. Myös EU:n tasolla voi kuitenkin olla oma osuutensa: esimerkiksi Euroopan investointipankki voi tarjota lainoja markkinakorkoja alhaisemmalla korolla, mukaan lukien vihreitä tai sosiaalisia lainoja, joilla voidaan tukea sekä rakennushankkeita että laajempaa naapurustojen elvyttämistä. Rahoitussäännöt vaihtelevat kuitenkin huomattavasti eri puolilla Eurooppaa. Joillakin paikallisviranomaisilla ei voi olla budjettialijäämää, mikä rajoittaa niiden mahdollisuuksia ottaa lainaa tai investoida uuden tarjonnan luomiseen. Toisissa maissa on enemmän joustavuutta, joten mikään yksittäinen rahoitusmalli ei voi toimia kaikkialla.
Myös yksityinen sektori kokeilee uusia lähestymistapoja. Muutama vuosi sitten Blackstonen[4 ] omistama foorumi laski liikkeeseen sosiaalisen joukkovelkakirjalainan kohtuuhintaisen asumisen rahoittamiseksi, mikä osoittaa, että ESG-suuntautuneesta sijoittamisesta on tulossa valtavirtaa. Mallit, kuten yhteisomistus tai maan ja kiinteistön omistuksen erottaminen toisistaan, auttavat myös alentamaan alkukustannuksia ja laajentamaan asuntojen saatavuutta. Näihin voidaan yhdistää julkisia toimia, esimerkiksi yhteisyrityksiä, joissa kunnat ja yksityiset rakennuttajat jakavat riskin ja investoivat yhdessä infrastruktuuriin ja uusiin asuntoihin.
Monenlaisia rahoitusmekanismeja on siis jo olemassa. Haasteena on se, miten niitä voidaan yhdistää tehokkaasti ja räätälöidä paikallisiin olosuhteisiin, kuten aiemmin mainitsin.
5. Kööpenhaminan tapa viittaa siihen, että asuntoyhteisöt ovat hyödyntämätön tekijä ilmastonmuutokseen sopeutumisessa. Millainen rooli niillä voisi olla kaupunkien tulevaisuuden varautumisessa?
En usko, että meidän pitäisi pitää ilmastosopeutumista asiana, joka koskee vain asuntoyhdistyksiä. Ilmastoon sopeutuminen on välttämätöntä riippumatta siitä, kehitämmekö uusia asuntoja vai työskentelemmekö olemassa olevan rakennuskannan kanssa. Riskit ovat yksinkertaisesti liian merkittäviä jätettäväksi huomiotta, ja asukkaisiin kohdistuvat vaikutukset ovat jo nyt nähtävissä.
Viimeaikaiset helleaallot eri puolilla Eurooppaa ovat tehneet tämän hyvin selväksi. Monet ihmiset asuvat energiatehottomissa kodeissa, joissa on talvella kylmä ja kesällä sietämättömän kuuma. Lämpö- ja sisäilman mukavuuden kannalta näitä rakennuksia ei ole koskaan suunniteltu nykyisiin ilmasto-olosuhteisiin, ja seuraukset kansanterveydelle ja hyvinvoinnille ovat vakavia.
Sosiaalisen asuntotuotannon harjoittajille ilmastoon sopeutuminen on myös omaisuuden arvon suojelua. Jos asuntoja ei paranneta nyt, ne saattavat joutua kalliimpiin toimenpiteisiin vuosikymmenen kuluttua, kun lämpö-, kylmä- tai kosteusvaurioiden korjaaminen tulee kalliimmaksi. Tulevaisuuden varautuminen on olennainen osa vastuullista omaisuudenhoitoa. Tämä koskee yhtä lailla yksityisiä kuin julkisia asuntoja. Alan kaikkien toimijoiden on sopeuduttava, koska rakennamme ja kunnostamme yhdessä koteja, joissa ihmiset asuvat seuraavat 50-100 vuotta.
Sopeutuminen edellyttää myös yleistä ymmärrystä ja hyväksyntää. Asukkaiden on tiedettävä, miksi toimenpiteitä tehdään, miksi entiset tavat eivät ole enää käyttökelpoisia ja miten ilmastopaineet muuttavat olosuhteita, joissa kotien ja asuinalueiden on toimittava. Avoin vuoropuhelu ja yhteisön sitoutuminen ovat olennaisen tärkeitä erityisesti sosiaalisessa asuntotuotannossa, jossa vuokralaisilla ei ole omistusoikeutta.
Ilmastonmuutoksen hillitseminen on tietenkin edelleen elintärkeää, mutta meidän on myös tunnustettava, että ilmastovaikutukset ovat jo olemassa. Ne vaikuttavat rakennuksiin, infrastruktuuriin ja jokapäiväiseen elämään. Minulle tämän tulevaisuuden suunnittelu on julkinen velvollisuus.
Jos haluat syvällisemmän käsityksen asumisesta keskeisenä infrastruktuurina, lataa Kööpenhaminan tulevaisuudennäkymien asumista koskeva luku.
Haluatko tietää lisää?
Jonathan Martins
Senior Manager, Global Industry Lead Buildings & Cities
+45 51 61 00 82
Debbie Spillane
Senior Manager, Communication & Marketing
+45 53 67 10 43
Thomas Funch Peckham
Thought leadership & campaign manager
+45 51 61 01 08
VALITUT NÄKEMYKSET
Tanskan pääkaupunki on erinomainen esimerkki joustavasta muutoksesta. Rambollin, BLOXHUBin ja Urban Partnersin äskettäin julkaisemassa raportissa vaaditaan, että kaupungeista on tultava joustavan, kilpailukykyisen ja osallistavan Euroopan ensisijaisia vetureita, ja siinä kerrotaan Kööpenhaminan muutoksesta saaduista kokemuksista muiden innoittamiseksi.
Kööpenhaminan Fælledbyn kaupunkikehityshanke on osoitus siitä, miten kunnianhimoisella suunnittelulla luodaan tulevaisuuden kestäviä kaupunkeja.
